Evini boşaltan kiracılar dikkat: Ev sahibi her masrafı kiracıya yükleyemeyecek

Kiralık konutlarda tahliye sonrasında yaşanan uyuşmazlıkların başında depozito iadesi geliyor. Bazı ev sahipleri boya, badana, eskime ve hasar iddialarını gerekçe göstererek güvence bedelini kiracıya geri ödemeyebiliyor. Ancak Türk Borçlar Kanunu, ev sahibinin depozitoyu hangi koşullarda alıkoyabileceğine ilişkin sınırlar getiriyor.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2025 ve 2026 yıllarında verdiği belirtilen kararlar da depozito iadesinde zararın somut biçimde ortaya konulması ve ispatlanması konusunu gündeme taşıdı. Kiracının sözleşmeden doğan borcu veya kusuruyla neden olduğu gerçek bir zarar bulunmadığı sürece güvence bedelinin keyfî biçimde kesilmesi mümkün değil.

EV SAHİBİ DEPOZİTOYU NE ZAMAN İADE ETMEK ZORUNDA?

Hukuki adıyla “güvence bedeli” olan depozito, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçlarına ve kusuruyla taşınmaza verebileceği zararlara karşı alınan teminat niteliği taşıyor.

Kira sözleşmesinin sona ermesi ve evin tahliye edilerek anahtarların teslim edilmesinin ardından kiracının ödenmemiş borcu veya sorumlu olduğu bir hasar bulunmuyorsa güvence bedelinin iade edilmesi gerekiyor. Ev sahibinin kesinti yapabilmesi için kiracıdan kaynaklanan alacağını ve bu alacağın miktarını ortaya koyması önem taşıyor.

YARGITAY'IN DEPOZİTOYA İLİŞKİN EMSAL KARARI

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 23 Eylül 2025 tarihli, 2024/3882 Esas ve 2025/4233 Karar sayılı dosyasında güvence bedelinin iadesine ilişkin önemli değerlendirmeler yapıldığı belirtiliyor.

Karara göre ev sahibinin depozitoyu iade etmemesi için kiracıdan kaynaklanan, kanıtlanmış ve mahsup edilmesi gereken gerçek bir alacağının bulunması gerekiyor. Kiracının sözleşmeyi ihlal ettiğine ilişkin genel ve soyut iddialar, güvence bedelini alıkoymak için yeterli görülmüyor. İleri sürülen zararın niteliğinin ve miktarının ortaya konulması gerekiyor.

BOYA, BADANA VE DUVARLARIN ESKİMESİ DEPOZİTODAN KESİLEBİLİR Mİ?

Tahliye sırasında en sık yaşanan anlaşmazlıklardan biri boya ve badana masrafları oluyor. Türk Borçlar Kanunu'nun 334. maddesi, kiracının kiralananı sözleşmeye uygun biçimde kullanmasından kaynaklanan olağan eskime ve bozulmalardan sorumlu tutulamayacağını düzenliyor.

Bu nedenle uzun süre oturulan bir evde duvarların kirlenmesi, boyanın zamanla solması veya olağan kullanım sonucu oluşan yıpranma tek başına depozitodan kesinti gerekçesi sayılamıyor.

Buna karşılık kırık kapılar, zarar görmüş dolaplar veya kiracının kusurlu kullanımından kaynaklanan olağan dışı hasarlar için gerçek zarara dayanan bir bedel talep edilebiliyor.

HASAR İDDİALARINDA EV SAHİBİNİN YÜKÜMLÜLÜĞÜ NE?

Türk Borçlar Kanunu'nun 335. maddesine göre ev sahibi, kiralananı geri alırken gözden geçirmek ve kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri ya da ayıpları tespit ettiği takdirde kiracıya derhal yazılı bildirimde bulunmakla yükümlü.

Olağan incelemeyle belirlenebilecek hasarların zamanında bildirilmemesi, ev sahibinin sonradan bu hasarlara dayanmasını engelleyebiliyor. Ancak olağan incelemeyle fark edilemeyecek gizli ayıplar bakımından bildirim yükümlülüğünün farklı değerlendirilmesi gerekiyor.

Kiracıların olası uyuşmazlıklarda haklarını koruyabilmesi için tahliye sırasında şu belgeleri saklaması önem taşıyor:

• Evin tahliye anındaki durumunu gösteren fotoğraf ve video kayıtları,

• Elektrik, su ve doğal gaz sayaçlarının son durumunu gösteren fotoğraflar,

• Anahtarların teslim edildiğini gösteren yazılı tutanak,

• Ev sahibiyle yapılan yazılı görüşmeler ve bildirimler,

• Depozitonun ödendiğini gösteren banka dekontu veya diğer ödeme belgeleri.

DEPOZİTOYU GERİ ALMAK İÇİN 3 AY BEKLEMEK GEREKİR Mİ?

Güvence bedelinin iadesinde en çok merak edilen konulardan biri de Türk Borçlar Kanunu'nun 342. maddesinde düzenlenen üç aylık süre.

Kanuna göre güvence bedelinin bankada, kiraya verenin onayı olmadan çekilemeyecek şekilde vadeli bir hesaba yatırılması gerekiyor. Kira sözleşmesinin sona ermesinin ardından ev sahibi, üç ay içinde kiracıya karşı dava açtığını veya icra takibi başlattığını bankaya yazılı olarak bildirmezse banka, kiracının talebi üzerine güvence bedelini geri verebiliyor.

Uygulamada depozitonun doğrudan ev sahibine elden verilmesi veya kişisel banka hesabına gönderilmesi de yaygın. Bu tür ödemelerde kanunun özel banka hesabına ilişkin mekanizması aynı şekilde işlemiyor. Kiracı, depozito alacağını genel hükümler çerçevesinde ev sahibinden talep edebiliyor. Dolayısıyla her kiracının depozitosunu istemek için tahliyeden sonra üç ay beklemesi gerektiği söylenemez.

EV SATILIRSA DEPOZİTOYU KİM İADE EDECEK?

Kiracının oturduğu evin satılması da depozito konusunda uyuşmazlıklara yol açabiliyor. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 12 Mayıs 2026 tarihli, 2026/3664 Esas ve 2026/2960 Karar sayılı kararının bu konuya ilişkin olduğu belirtiliyor.

Davaya konu olayda kiracının eski ev sahibine 300 ABD doları depozito ödediği, taşınmazın satılmasının ardından güvence bedelini geri alamadığı aktarılıyor. Yerel mahkeme, yeni malikin sözleşmeye taraf olduğu gerekçesiyle davayı eski ev sahibi yönünden reddetti. Ancak Yargıtay bu kararı bozdu.

Kararda, eski malikin depozitoyu yeni malike devrettiğini ispatlaması gerektiğine dikkat çekildiği belirtiliyor. Eski ev sahibi parayı yeni alıcıya aktardığını kanıtlayamazsa taşınmazı satmış olması, depozito iade sorumluluğunu kendiliğinden ortadan kaldırmıyor.

Söz konusu kararın kanun yararına bozma niteliği taşıdığı, bu nedenle davanın tarafları arasındaki sonucu değiştirmediği ancak benzer uyuşmazlıklar bakımından hukuki değerlendirmeye kaynak oluşturabileceği ifade ediliyor.

DEPOZİTOSUNU ALAMAYAN KİRACI HANGİ YOLLARA BAŞVURABİLİR?

Evini tahliye etmesine rağmen depozitosunu alamayan kiracının öncelikle kira sözleşmesini, ödeme dekontlarını, anahtar teslim tutanağını, tahliye tarihini gösteren belgeleri ve evin durumuna ilişkin fotoğrafları hazırlaması gerekiyor.

İlk aşamada depozitonun ev sahibinden yazılı olarak talep edilmesi önem taşıyor. Ödeme yapılmaması halinde icra takibi veya alacak davası gündeme gelebiliyor. Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce zorunlu arabuluculuk sürecine başvurulması gerektiği de unutulmamalı.

Bu süreçte depozitonun hangi para birimiyle ödendiği, sözleşmedeki hükümler ve kiracının varsa gerçek borçları da değerlendirmeye alınıyor.

EV SAHİBİ DEPOZİTONUN TAMAMINA EL KOYABİLİR Mİ?

Ev sahibinin depozitonun tamamını alıkoyabilmesi, kiracının hukuken sorumlu olduğu borç veya zararların güvence bedelini karşılaması halinde gündeme gelebiliyor. Ödenmemiş kira, kiracıya ait olduğu kanıtlanan faturalar ve kusurlu kullanımdan kaynaklanan gerçek zararlar bu kapsamda değerlendirilebiliyor.

Buna karşılık somut bir borç veya hasar ortaya konulmadan, yalnızca boya, badana ya da olağan kullanım kaynaklı eskime gerekçe gösterilerek depozitonun tamamına el konulması hukuki açıdan geçerli bir gerekçe oluşturmuyor. Kiracıların hak kaybı yaşamaması için ödeme ve teslim süreçlerini başından itibaren yazılı belgelerle kayıt altına alması önem taşıyor.