İstanbul’da kira çıkmazı büyüyor: İki asgari ücretin yüzde 84’ü kiraya gidiyor

İstanbul’da konut kiraları, dar ve orta gelirli ailelerin bütçesini zorlamayı sürdürüyor. Kasım 2026 itibarıyla kentte kiralık konut ilanlarının ortanca aylık kira bedeli 47 bin liraya, metrekare başına düşen kira ise 480 liraya yükseldi. Bazı ilçelerde aylık kiralar 100 bin liraya yaklaşırken, son üç yılda metrekare kira fiyatlarında yaşanan artış dikkat çekti.

Gayrimenkul veri platformu evdeğer’in 26 Ekim-1 Kasım 2026 dönemini kapsayan araştırmasına göre, İstanbul’daki ortanca kira üzerinden yapılan hesaplamada farklı büyüklükteki konutların aylık bedelleri şöyle:

• 70 metrekare: 33 bin 600 lira

• 80 metrekare: 38 bin 400 lira

• 100 metrekare: 48 bin lira

• 120 metrekare: 57 bin 600 lira

Yeni bir eve taşınmak isteyenlerin karşılaştığı maliyet ise yalnızca aylık kirayla sınırlı kalmıyor. Depozito ve emlakçı hizmet bedelinin de eklenmesiyle 47 bin liralık bir konut için başlangıçta yaklaşık 141 bin lira ödeme yapmak gerekebiliyor.

KİRALAR DOLAR BAZINDA DA YÜZDE 63 ARTTI

İstanbul’daki kira artışının boyutu, son üç yıllık veriler karşılaştırıldığında daha net ortaya çıkıyor. Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi (BETAM) ile sahibinden.com tarafından hazırlanan raporlara göre, Kasım 2023’te kentte ortalama metrekare ilan kirası 166,7 liraydı.

Bu rakam Ekim 2024’te 247,6 liraya, Ekim 2025’te 333,3 liraya yükseldi. Eylül 2026’da ise metrekare başına kira 460 liraya ulaştı. Yaklaşık 34 aylık dönemdeki artış yüzde 176 olarak hesaplandı.

Buna göre, Kasım 2023’te metrekare ortalaması üzerinden 100 metrekarelik bir konutun kirası 16 bin 670 lira seviyesindeyken, son verilerde bu tutar 46 bin liraya çıktı.

Artış yalnızca Türk lirası üzerinden yapılan hesaplamalarda görülmedi. İlgili dönemlerin döviz kurları dikkate alındığında metrekare kira bedellerinin dolar karşılıkları da yükseldi:

• Kasım 2023: Yaklaşık 5,82 dolar

• Ekim 2024: Yaklaşık 7,23 dolar

• Ekim 2025: Yaklaşık 7,97 dolar

• Eylül 2026: Yaklaşık 9,46 dolar

Böylece İstanbul’da metrekare kira bedeli dolar bazında da yaklaşık yüzde 63 arttı. Metrekare hesabıyla 100 metrekarelik bir konutun aylık kira karşılığı, Kasım 2023’te yaklaşık 582 dolarken Eylül 2026’da 946 dolara yükseldi.

BAKIRKÖY’DE 100 BİN, ESENYURT’TA 30 BİN LİRA

İstanbul’un ilçeleri arasındaki kira farkı da dikkat çekici boyutlara ulaştı. Kasım ayı öncesindeki haftaya ait ilan verilerine göre bazı ilçelerde ortanca aylık kira bedelleri şöyle sıralandı:

• Bakırköy: 100 bin lira

• Sarıyer: 88 bin lira

• Kadıköy: 80 bin lira

• Beşiktaş: 75 bin lira

• Üsküdar: 60 bin lira

• Şişli: 55 bin lira

• Maltepe: 50 bin lira

• Ataşehir: 45 bin lira

• Pendik: 39 bin lira

• Silivri: 32 bin lira

• Esenyurt: 30 bin lira

Bakırköy ile Esenyurt arasındaki aylık kira farkı 70 bin liraya, yıllık fark ise 840 bin liraya ulaşıyor.

Metrekare kira bedellerinde de ilçeler arasındaki ayrışma sürüyor. Kadıköy’de metrekare başına yaklaşık 757 lira, Beşiktaş’ta 758 lira, Sarıyer’de 740 lira kira istenirken Esenyurt’ta bu rakam 312 lira seviyesinde bulunuyor.

Bu ortalamalar üzerinden yapılan hesaplamaya göre 100 metrekarelik bir konutun aylık kirası Kadıköy’de 75 bin 700 liraya, Esenyurt’ta ise 31 bin 200 liraya karşılık geliyor. Aynı büyüklükteki konutlar için iki ilçe arasındaki hesaplanan aylık fark 44 bin 500 lirayı buluyor.

İKİ ASGARİ ÜCRETLİ GELİRİNİN YÜZDE 84’ÜNÜ KİRAYA AYIRIYOR

İstanbul’daki kira seviyeleri, ücretlerle karşılaştırıldığında barınma maliyetinin ağırlığını daha da belirgin hale getiriyor. 2026 yılında net asgari ücret 28 bin 75 lira 50 kuruş olarak uygulanırken, kentteki 47 bin liralık ortanca kira tek bir asgari ücreti yaklaşık 19 bin lira aşıyor.

Aynı evde iki kişinin asgari ücretle çalıştığı varsayıldığında, ailenin toplam aylık geliri 56 bin 151 liraya ulaşıyor. Bu gelirden 47 bin liralık kira çıkarıldığında geriye yalnızca 9 bin 151 lira kalıyor. Böylece iki kişinin toplam kazancının yaklaşık yüzde 84’ü yalnızca konut kirasına ayrılmış oluyor.

Bu hesaplamaya elektrik, su, doğal gaz, aidat, ulaşım ve gıda gibi diğer zorunlu harcamalar dahil değil.

İstanbul’daki kira bedelleri Türkiye ortalamasının da belirgin biçimde üzerinde. Kasım ayının başındaki verilere göre Türkiye genelinde ortanca aylık kira 26 bin lira olarak hesaplanırken İstanbul’da bu rakam 47 bin liraya ulaşıyor. İki tutar arasındaki fark yaklaşık yüzde 81 seviyesinde.

BETAM’ın Eylül 2026 verileri de İstanbul’un diğer büyükşehirlerden ayrışan kira düzeyini ortaya koyuyor.

MEVCUT KİRACIYLA YENİ KİRACININ ÖDEDİĞİ BEDEL ARASINDAKİ FARK AÇILIYOR

İstanbul’da kira artışlarının önemli boyutlarından birini, mevcut kiracıların ödediği tutarlarla yeni ev arayanların karşılaştığı ilan fiyatları arasındaki fark oluşturuyor.

Türk Borçlar Kanunu uyarınca yenilenen konut kira sözleşmelerindeki artış, on iki aylık ortalama tüketici enflasyonuyla sınırlandırılıyor. Kasım 2026’da yenilenen kira sözleşmeleri için yasal artış üst sınırı yüzde 31,23 olarak belirlendi.

Ancak bu sınırlama, boş bir konutun yeni kiracıya ilk kez kiralanırken belirlenen başlangıç bedeline aynı şekilde uygulanmıyor. Bu nedenle uzun süredir aynı evde oturan kiracılarla yeni konut arayanların karşılaştığı kira tutarları arasında önemli farklar oluşabiliyor.

Örneğin aylık 20 bin lira kira ödeyen bir kişinin sözleşmesi Kasım ayında yenilendiğinde, yüzde 31,23'lük artışla yeni kira 26 bin 246 liraya çıkıyor. Buna karşılık İstanbul’daki yeni kiralık konut ilanlarının ortanca kira düzeyi 47 bin liraya ulaşmış durumda.

İki tutar arasındaki aylık fark 20 bin 754 lira, yıllık fark ise 249 bin 48 lira olarak hesaplanıyor. Burada karşılaştırılan rakamların aynı konutun eski ve yeni kira bedelleri değil, mevcut bir sözleşme örneği ile piyasadaki yeni ilan düzeyi olduğu belirtiliyor.

Son üç yıllık veriler, İstanbul’da metrekare başına ilan kiralarının yaklaşık 2,8 katına çıktığını gösteriyor. Enflasyon, konut arzı, bölgesel talep ve yeni kiralamalarda başlangıç bedelinin farklı belirlenebilmesi, kira fiyatlarını etkileyen başlıca unsurlar arasında yer alıyor.