Gayrimenkulde yeni dönem başlıyor! Ev ve arsaların gerçek değeri yapay zekayla belirlenecek

Gayrimenkul piyasasında ilan fiyatları ile gerçek satış değerleri arasındaki farkı azaltmayı hedefleyen yeni bir dönem başlıyor. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından hazırlanan Gayrimenkul Değer Bilgi Merkezi ile konut, arsa ve diğer taşınmazların piyasa değerleri yapay zeka destekli sistemle belirlenecek.

Gayrimenkul piyasasında uzun süredir tartışılan gerçek değer, ilan fiyatı ve tapuda beyan edilen satış bedeli arasındaki farklılıkların azaltılması için yeni bir sistem devreye alınıyor.

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) tarafından hazırlanan Gayrimenkul Değer Bilgi Merkezi, taşınmazların gerçek piyasa değerlerinin daha sağlıklı şekilde belirlenmesini amaçlıyor.

Yapay zeka destekli altyapıya sahip olacak sistemle parsel ve bağımsız bölüm bazında değerleme yapılması planlanıyor. Böylece ilan sitelerinde görülen gerçek dışı fiyatlamaların yanı sıra tapuda satış bedellerinin düşük gösterilmesiyle mücadelede yeni bir adım atılmış olacak.

İLK OLARAK İSTANBUL'DA UYGULANACAK

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı Murat Kurum, daha önce yaptığı açıklamada adil ve gerçekçi bir taşınmaz değerleme sisteminin hayata geçirileceğini duyurmuştu.

Vatandaşların gayrimenkul yatırımlarına ilişkin verilere platform üzerinden ulaşabileceğini belirten Kurum, uygulamanın 2026 yılının ilk çeyreğinde İstanbul'da başlatılacağını, 2027 yılının ortasına kadar ise 81 ilde tamamen faaliyete geçirilmesinin hedeflendiğini açıklamıştı.

AYNI SOKAKTAKİ MİLYONLUK FİYAT FARKLARI AZALABİLİR

Gayrimenkul Uzmanı Şenay Araç, yeni sistemin sektöre sağlayacağı katkılara ilişkin değerlendirmelerde bulundu.

Mevcut piyasada aynı sokakta, hatta benzer özelliklere sahip konutlar arasında bile milyonlarca liralık fiyat farklılıkları görülebildiğine dikkat çeken Araç, yeni sistemle çok sayıda verinin ortak bir altyapıda toplanacağını söyledi.

Araç, sistemin çalışma yöntemini şu sözlerle anlattı:

“Yeni kurulacak sistemle birlikte tapu kayıtları, kadastro bilgileri, imar planları, mimari projeler, arsanın özellikleri, ulaşım imkanları, sosyal donatılar, bölgedeki gerçek satış fiyatları ve taşınmazın değerini etkileyen birçok kriter tek bir veri havuzunda toplanacak. Böylece her taşınmaz için bilimsel verilere dayanan bir değer haritası oluşturulacak. Bu sadece bir fiyat belirleme sistemi değildir. Aynı zamanda gayrimenkul sektörünün dijital hafızası olacaktır.”

GERÇEK SATIŞ FİYATLARI KAYIT ALTINA ALINACAK

Mevcut sistemde gayrimenkul değerlemelerinin çoğu zaman eksik veya gerçeği tam olarak yansıtmayan emsal satış verileri üzerinden yapıldığını belirten Araç, yeni sistemle bu durumun değişebileceğini ifade etti.

Gerçekleşen satışların doğru rakamlarla sisteme aktarılması sayesinde daha güvenilir değerleme raporlarının hazırlanabileceğini belirten Araç, bunun hem konut alıcıları hem yatırımcılar hem de kamu kurumları açısından önemli sonuçlar doğuracağını söyledi.

TAPUDA DÜŞÜK BEYANIN ÖNÜNE GEÇİLECEK

Gayrimenkul sektöründe uzun yıllardır tartışılan sorunlardan biri de taşınmazların gerçek satış fiyatının tapuda daha düşük gösterilmesi.

Yeni sistemle birlikte tapuda gerçekleştirilen işlemler ile piyasa değerleri arasındaki farklılıkların daha yakından takip edilmesi hedefleniyor.

Araç, tapu harçları ve emlak vergilerinin gerçek değerler üzerinden hesaplanmasının uzun vadede kayıt dışılığı azaltabileceğini ve sektörde daha adil bir rekabet ortamı oluşturabileceğini ifade etti.

BİRÇOK ALANDA KULLANILACAK

Gayrimenkul Değer Bilgi Merkezi'nin yalnızca konut alım satım süreçlerinde kullanılmayacağı belirtiliyor. Sistemde oluşturulan verilerin kamulaştırma bedellerinin hesaplanmasından mahkemelerde hazırlanan bilirkişi raporlarına kadar birçok alanda kullanılabileceği ifade ediliyor.

Yeni veri altyapısının bankaların ekspertiz süreçleri, belediyelerin imar ve planlama çalışmaları, kentsel dönüşüm projeleri ve yatırımcıların bölgesel analizleri açısından da önemli bir kaynak oluşturması bekleniyor.

SPEKÜLATİF FİYAT ARTIŞLARINA KARŞI YENİ ADIM

Doğru bilgiye dayanmayan fiyatlamaların hem vatandaşlara hem de yatırımcılara zarar verdiğini belirten Şenay Araç, sistemin spekülatif fiyat hareketlerinin önüne geçilmesinde önemli rol oynayabileceğini söyledi.

Ancak uygulamanın başarılı olabilmesi için sisteme aktarılan verilerin doğru olması, bilgilerin düzenli olarak güncellenmesi ve ilgili kurumların ortak bir altyapı üzerinden çalışması gerektiğini vurguladı.

Yapay zeka destekli değerleme sistemleri, dijital tapu uygulamaları, güvenli ödeme altyapıları ve Gayrimenkul Değer Bilgi Merkezi'nin birlikte çalışmasıyla taşınmazların gerçek değerlerinin gizlenmesinin çok daha zor hale geleceğini belirten Araç, şu ifadeleri kullandı:

“Ben her zaman şunu söylüyorum: Gayrimenkulde en önemli unsur güvendir. Güven ise doğru bilgiyle başlar. Doğru bilginin olduğu yerde gerçek değer ortaya çıkar. Gerçek değerin olduğu yerde ise hem vatandaş hem sektör hem de devlet kazanır.”